Geldanlage Ferienhaus

Investition in ein Ferienhaus mit und ohne Eigennutzung

Beim Urlaub in einer Ferienwohnung kommt schnell die Idee auf, das Modell der Ferienhausvermietung selbst zu nutzen, um Einnahmen zu erzielen und sich womöglich die Anschaffung und Einrichtung der Immobilie vom Finanzamt fördern zu lassen. Das ist unter bestimmten Umständen auch möglich, wenn schon anfangs richtig vorgegangen wird.

Urlaubs- und Gewinnmodell

Der Idealfall wäre, dass die Familie einige Wochen jährlich das Haus selbst nutzt und in der restlichen Zeit vermietet. Die Ausgaben, entstanden durch Abschreibung, Kreditzinsen und Nebenkosten, werden voraussichtlich in der Anschaffungsphase, also bei laufendem Kredit, die Einnahmen überschreiten und daher steuerlich geltend gemacht. Über Jahre vermindern sie das steuerlich zu berücksichtigende Gesamteinkommen - was nur funktioniert, wenn sonstige Einkünfte da sind - und reduzieren dadurch deutlich die Anschaffungskosten.

Die Rechtssprechung hat die Hürden allerdings hoch angesetzt. Wer die entsprechenden Verluste geltend machen will, muss Zweifel an der Gewinnerzielungsabsicht ausräumen, sonst wird die Immobilie als persönliche Liebhaberei betrachtet und damit steuerlich nicht anerkannt. Es kommen prinzipiell zwei Modelle infrage:

Ohne Eigennutzung

Wenn der Erwerber die Immobilie selbst nicht nutzen will, sondern nur Steuern sparen, vermieten und vielleicht als Senior dort wohnen möchte, ist das Modell unkompliziert, weil eine Gewinnerzielungsabsicht ohne Weiteres unterstellt werden kann. Die reine Vermietung muss jedoch ernsthaft betrieben werden, zumindest versucht, etwa über eine Ferienwohnungsagentur oder einen Makler, wobei die Eigennutzung ganzjährig ausgeschlossen wird.

Die ortsübliche Vermietungszeit darf auch nicht um mehr als 25 Prozent unterschritten werden (Urteil des BFH mit dem Aktenzeichen IX R 57/02). Im Streitfall wird diese Zeit vom Finanzamt überprüft. Alternativ kann eine Ertragsprognose über 30 Jahre aufgestellt werden, die spätestens dann einen Überschuss ausweist.

Mit Eigennutzung

Bei der Eigennutzung ist die Ertragsprognose vom Finanzamt in jedem Fall zu erwarten. Wenn ein Überschuss nicht zu prognostizieren ist, bleibt das Objekt Liebhaberei und wird steuerlich nicht anerkannt (AZ: IX R 48/06). Damit müssen allerdings auch die Mieteinnahmen nicht versteuert werden.

Sollte die Prognose positiv ausfallen, sind die Kosten steuerlich im Verhältnis der Eigennutzung zur Fremdvermietung absetzbar. Die Leerstandszeiten können nur dann in ihren Kosten zum Beispiel für Kreditzinsen und einen Grundunterhalt geltend gemacht werden, wenn in dieser Zeit keine Selbstnutzung möglich war.