Rechtlicher Rahmen für Ferienhausbesitzer

Behördengänge, Steuern und die Gewerbefrage

Der Eigentümer eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung, der sein Objekt an Feriengäste vermieten möchte, muss einige rechtliche Gegebenheiten beachten. Sie ergeben sich vornehmlich aus dem Gewerbe-, Steuer-, Vertrags-, Delikts- und Wettbewerbsrecht.

Gewerbliche Tätigkeit

Die regelmäßige Vermietung erbringt Mieteinnahmen und führt zu einer gewerblichen Tätigkeit. Wer gewerblich tätig ist, muss sein Gewerbe beim Gewerbeamt seiner Gemeinde anmelden. Das Gewerbeamt informiert automatisch das Finanzamt, das dem Vermieter einen Fragebogen übersendet, in dem er über seine unternehmerischen Erwartungen befragt wird.

Letztlich erzielt der Vermieter über die Mieteinnahmen seiner Feriengäste Einkünfte aus Vermietung, die er in seiner jährlichen Einkommensteuererklärung angeben muss. Von den Einnahmen kann er die notwendigen Ausgaben für die Unterhaltung der Ferienwohnung abziehen und muss den Überschuss versteuern. Soweit die Ferienwohnung finanziert wurde, kann er auch die steuerliche Abschreibung und die Zinsen für das Darlehen gewinnmindernd gelten machen.

Selbstnutzung und Leerstände

Im Steuerrecht lauern aber einige Fallstricke. Sofern der Vermieter die Ferienwohnung selbst benutzt oder lange Leerstände zu verzeichnen sind, gehen die Finanzämter gerne davon aus, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt und die gelegentliche Vermietung der eigenen Vermögensverwaltung zuzuordnen ist. Die Folge ist, dass der Vermieter dann keine Werbungskosten geltend machen kann. Wenn die Wohnung finanziert wurde, kann damit die gesamte Kostenkalkulation durcheinander gebracht werden.

Wettbewerbsrecht

In der Werbung muss der Vermieter darauf achten, dass er die Mietpreise korrekt wiedergibt. Nach dem Wettbewerbsrecht ist er verpflichtet, den Endpreis in Bezug auf einen bestimmten Vermietungszeitraum anzugeben. In den Endpreis muss er alle Kosten einrechnen, die der Mieter zwangsläufig an den Vermieter bezahlen muss.

Wird der Energieverbrauch nach einer Pauschale abgerechnet, gilt dies nicht. Auch die Kurtaxe kann gesondert genannt werden, wenn sie direkt an die Kommune zu zahlen ist. Sinn ist, dass sich einzelne Anbieter nicht über scheinbar günstige Preise Wettbewerbsvorteile gegenüber der Konkurrenz verschaffen.

Der Vermieter muss bei der Vermietung seine Verkehrssicherungspflicht beachten. Die Wohnung muss so hergerichtet und beaufsichtigt werden, dass der Mieter nicht zu Schaden kommt. Wenn der Mieter sich an einem offen liegenden Elektrokabel verletzt, haftet der Vermieter für alle sich daraus ergebenden Schäden unbegrenzt mit seinem gesamten Vermögen. Es empfiehlt sich dringend, eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen, in der die Vermietung einer Ferienwohnung in der Regel mit abgedeckt ist.